گزارش “شهرنامه” از تبعات وعده‌های سرِ خرمن در حوزه مسکن

در ابتدای روی کار آمدن رییس دولت تدبیر و امید وقتی مدام از مضرات و عیوب مسکن مهر سخن به میان می‌آمد، طرح‌های مختلفی از سوی دولت برای خانه‌دار شدن مردم ارائه شد، نظیر مسکن اجتماعی و ... که هیچ‌کدام هم سرانجامی نداشت.

گزارش میدانی شهرنامه درباره بازار مسکن و اجاره و وعده های توخالی دولت روحانی
گزارش میدانی شهرنامه درباره بازار مسکن و اجاره و وعده های توخالی دولت روحانی

شهرنامه/ علیرضا مهدوی

دیگر عادت کرده‌ایم به وعده‌ها و فشارهایی که هر وعده با خود به همراه می‌آورد! دیگر پوست‌مان چندلایه کلفت شده از وعده‌های سر انتخاباتی و سر نزاع سیاسی و دعواهای جناح‌های مختلف و …! گویی جزئی از زندگی روزمره ما ایرانی‌ها همین شنیدن وعده در مورد مسائل مختلف و به یکباره تبدیل به رویا شدن هدف وعده‌ها است! مثلا یک رییس جمهور وعده ارزان شدن پفک نمکی می‌دهد و هنوز به 24 ساعت نکشیده، پفک نمکی نایاب شده، صفوف مردم برای خرید ته‌مانده پفک‌ها در شهرها رکوردشکن می‌شوند، دلالان و واسطه‌ها و سودجوها انبارهایشان را از پفک پر می‌کنند تا ذخیره پفکی مملکت بالا برود و تولیدکننده محترم هم پفک تولید نمی‌کند تا تب پفک، قیمت به یکباره دوبرابر شده‌اش را به راحتی تحمل کند! به همین راحتی وقتی پفک نمکی طی یک سال از هزار تومان تبدیل به 2000 تومان می‌شود، خیلی‌ها یا سود خوبی به جیب می‌زنند و خیلی‌ها هم به چند پفکی که در منزل ذخیره کرده‌اند فخر می‌فروشند و کیف دنیا می‌برند!

حالا همین مثال بی‌اهمیت پفک را بگیرید و تا ته ماجرا بروید! از گوشت، مرغ، خودرو، مسکن و … گرفته تا حتی اقلام بهداشتی و سلولزی همگی با جهش قیمت سرسام‌آوری روبرو شده‌اند و تا حدود زیادی به جذابیت‌های زندگی‌مان و راز بقای ایرانی جماعت افزوده‌اند. مسکن و یک سقف بالای سر قطعا یکی از مهم‌ترین نیازهای زندگی به شمار می‌رود و بازار مسکن با توجه به دخیل بودن صنایع و مشاغل خرد و کلان به طور مستقیم و غیرمستقیم به تنهایی می‌تواند چرخ اقتصاد یک کشور را به گردش درآورد و یا بلعکس، با رکود جدی مواجه کند! دقیقا همان چرخی که رییس‌جمهور روحانی قول چرخش آن به جای سانتریفیوژها را داده بود، اما همان‌طور که قبلا ذکر شد، وعده در مملکت عزیزمان نه تنها رونق نمی‌آورد، که دستیابی به هدف مورد نظر را به شکل ترسناکی سخت‌تر می کند!

در ابتدای روی کار آمدن رییس دولت تدبیر و امید وقتی مدام از مضرات و عیوب مسکن مهر سخن به میان می‌آمد، طرح‌های مختلفی از سوی دولت برای خانه‌دار شدن مردم ارائه شد، نظیر مسکن اجتماعی و … که هیچ‌کدام هم سرانجامی نداشت و این آخری هم بسته حمایتی مسکن بود که قصد داشت قیمت مسکن را تا 30 درصد کاهش دهد، اما آنقدر به درازا کشید که ما از همین عرض زندگی‌مان هم دیگر به گرد پای قیمت مسکن نمی‌رسیم چه رسد از درازای طرح‌های وعده داده شده!

در ادامه به شما وعده می‌دهم با خواندن این سطور نه تنها صاحبخانه نمی‌شوید که از اساس بی‌خیال سقف بالای سر خواهید شد!

تورم رُند؛ 100 درصد!

قیمت مسکن در سال 98 نسبت به یک سال گذشته بیش از 100 درصد افزایش داشته است؛ بر اساس گزارش بانک مرکزی و با استناد به آمار سامانه املاک و مستغلات کشور متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی –در شهر تهران- در فروردین سال گذشته، 5 میلیون و 584 هزار تومان بود که با رشد 101.8درصدی به 11 میلیون و 269 هزار تومان در فروردین 98 رسیده و همچنین از اسفند ماه سال 97 تا فروردین 98 این افزایش قیمت 2.36 درصد بوده است.

بر اساس همین گزارش بیشترین رشد متوسط قیمت مسکن در فروردین 98 نسبت به یک سال گذشته مربوط به منطقه 14  شهر تهران با 133.1 درصد (در فروردین ماه 97 متوسط قیمت یک مترمربع آپارتمان در منطقه 14 بالغ بر 3 میلیون و 779 هزار تومان بود که این قیمت در فروردین 98 به 9 میلیون و 89 هزار و 700 تومان افزایش یافته است) و همچنین کمترین میزان رشد مربوط به منطقه 12 با 65.1 درصد بوده است. اجاره ‌بهای مسکن نیز در فروردین امسال در شهر تهران 21.9 درصد و کل مناطق شهری نسبت به فروردین سال گذشته 18.8 درصد افزایش یافته است.

ما بی گناهیم

در بررسی میدانی “شهرنامه” و پرس‌وجو از صاحبان بنگاه‌های معاملات ملکی درباره علل افزایش چشمگیر اجاره بها در بهار 98، این افراد گرانی ارز و قیمت رو به افزایش مسکن را مقصر می‌دانند و خود را بی‌گناه! “صاحبی” یکی از بنگاه‌داران منطقه 14 در این باره به شهرنامه می‌گوید: «افزایش قیمت مسکن و ارزش ریالی روزانه واحدهای مسکونی بر میزان اجاره و رهن واحدهای مسکونی تاثیر زیادی دارد. برای مثال مالک یک واحد مسکونی 100 متری در منطقه‌ای متوسط از خیابان پیروزی که سال گذشته قیمت هر متر مربع منزل او چیزی حدود 3.5 تا 4 میلیون تومان بوده حالا همین واحد به جای 400 میلیون تومان بیش از 900 میلیون تومان قیمت دارد و مشخص است اجاره و رهن آن به همین میزان بالا می‌رود.»

در ادامه، اظهار نظر نایب ‌رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک آب سردی بود بر اجاره‌نشین‌های مقیم پایتخت: «سال گذشته به ‌دلیل افزایش نرخ اجاره، مستاجران از شمال شهر به مرکز، از مرکز به جنوب و از جنوب به حاشیه شهرها رفتند، اگر قرار باشد این روند در سال جاری ادامه داشته باشد دیگر در حاشیه شهرها نیز کمتر کسی می‌‌تواند خانه‌‌ای را اجاره کند.»

هرج و مرج بی سابقه

در شرایط فعلی و با یک بررسی میدانی ساده و هم‌کلام شدن با مالکان، سازندگان و مشاوران املاک مناطق مختلف پایتخت می‌توان نتیجه گرفت که گرانی ارز، رشد قیمت زمین، افزایش دستمزدها و نهاده‌‌های تولید و همچنین افزایش قیمت فرآورده‌های فلزی و مصالح غیرفلزی، رکود تولید، ارزش‌گذاری بی‌منطق بر روی ملک‌ها، فضای مجازی، خرید فله‌ای(!) آپارتمان توسط دلالان، تسهیلات ناکافی بانک‌ها و… و همچنین هرج و مرج و نبود نظارت کافی بر بازار مسکن باعث گرانی بیش از حد و خارج از توان خریداران شده است.

“حسینی” یکی از مشاورین املاک محدوده خیابان طالقانی می‌گوید «به نظر من بزرگ‌ترین مشکل تولید و در نتیجه معضل اصلی بخش مسکن، مالیات بر ارزش افزوده است! کجای دنیا همچین چیزی وجود دارد؟ دولت از جزء به جزء بخش‌های تولیدی مالیات بر ارزش افزوده می‌گیرد، در آخر هم از مصرف‌کننده باز هم این مالیات را دریافت می‌کند! همین می‌شود که چرخ تولید نمی‌چرخد.» این بنگاه دار باسابقه در ادامه می‌گوید «خب بخش مسکن هزار و یک تولیدی و صنعت و قسمت‌های دیگر را در خود دارد، وقتی مسکن دچار رکود شود، آنها هم ضرر می‌کنند و برعکس وقتی قیمت تمام شده آن‌ها به خاطر وضعیت اقتصادی، گرانی ارز و مالیات عجیب و غریب بر ارزش افزوده بالا باشد و قیمت مسکن هم به این شکل نجومی می‌شود و در نتیجه متقاضیان از پس خرید بر نمی‌آیند و رکود ایجاد می‌شود. مثلا در همین خیابان طالقانی، آپارتمانی از متری 13 میلیون تومان به بالا قیمت دارد، یعنی یک آپارتمان 50 متری نزدیک به هفتصد میلیون تومان آب می‌خورد! وام ازدواج هم که قربانش بروم از 160 میلیون تکان نخورده! آن وقت یک زوج خانه اولی چطور می‌توانند صاحب خانه شوند؟ یا حتی از پس رهن و اجاره آن برآیند؟»

“تقی‌پور” یکی دیگر از مشاورین املاک حاضر در دکان آقای حسینی هم می‌گوید «در بیشتر کشورهایی که کارشان روی حساب و کتاب است تسهیلات بلندمدت خرید مسکن وجود دارد و مردم یک پول کمی می‌دهند و باقی‌مانده قیمت تمام‌شده مسکن را به صورت تسهیلات و با بازپرداخت بلند مدت تسویه می‌کنند. اینجا اما یک وام مسکن می‌دهند که اگر بدهند، بعدش از درونِ بازپرداختِ آن یک مسکن از جیب خریدار بیرون می‌کشند! این وسط فقط اسم ما بنگاه‌داران بد در رفته است!»

دلال بازی

در کنار گرانی ارز و تورم فزاینده و ناتوانی دولت در ارائه تسهیلات کافی برای خانه‌دار شدن مردم و یا کنترل قیمت‌ها، مدت‌هاست دلالان بازی جدیدی را برای بالا بردن قیمت‌ها آغاز کرده‌اند. البته این شگرد یک ترفند قدیمی دلالان بوده اما این روزها وارد فضای مجازی و سایت‌های فروش مسکن نظیر دیوار و … هم شده است. ترفند هم به این صورت است که چند دلال وارد بنگاه‌های املاک یک منطقه می‌شوند و اقدام به خرید زمین، خانه‌های کلنگی و آپارتمان با قیمتی بالاتر از قیمت معمول می‌کنند. در ادامه دلال دیگری همان ملک خریداری شده را با قیمت بالاتر از بنگاه املاک قبلی درخواست می‌کند و این بازی چند بار صورت می‌گیرد تا مشاورین املاک منطقه به طمع بالاتر رفتن قیمت‌ها خودشان اقدام به خریداری ملک‌ها با قیمت‌هایی بالاتر کنند و اهالی نیز قیمت ملک خود را به تناسب قیمت آن چند ملک کذایی بالا می‌برند و خریداران بخت برگشته از ترس گران‌تر نشدن بیشتر املاک، اقدام به خرید می‌کنند. در چنین شرایطی قیمت ملک در منطقه طعمه دلالان، به طرز بی‌سابقه‌ای بالا می‌رود و سود آن به جیب دلالان! با همین روش قیمت مسکن مهر در بخش‌هایی از حومه تهران بین 600 تا یک میلیارد تومان قیمت‌گذاری شده بود. دلالان همچنین با قیمت‌گذاری نامتعارف بر روی آپارتمان‌ها و ملک در فضای مجازی و سایت‌ها باعث بالا رفتن قیمت‌ها و به طمع افتادن خریداران می‌شوند. این شگرد خصوصا در شهرستان‌ها و شهرهای شمالی کشور بسیار رایج بوده و شهرهایی نظیر بابلسر و رامسر به دفعات طعمه این بازی دلالان شده‌اند.

بانک ها، مقصران پنهان

بر اساس محاسبات آماری سالیانه ۳۲۰ هزار واحد مسکونی در کشور تولید می ‌شود، در حالی که نیاز سالیانه کشور یک میلیون واحد است. به‌رغم مجوز شورای پول و اعتبار به همه بانک‌‌ها برای پرداخت تسهیلات ۱۸ درصدی ساخت، بیشتر بانک‌‌ها یا از پرداخت این وام خودداری می‌‌کنند یا آن‌ قدر نرخ بهره را بالا می‌‌برند که ریسک سرمایه‌‌گذاری در ساخت و ساز، توجیه بازگشت سرمایه و صرفه خود را از دست می‌دهد.

با این وجود و به علت گران شدن قیمت مسکن، شاهد آن هستیم که روند صدور پروانه‌های ساختمانی هم افزایش داشته، اما بالا رفتن هزینه ساخت در کنار مالیات‌های سنگین دریافتی و نیز افزایش چشمگیر عوارض متعددی که شهرداری‌ها به طرق مختلف از سازندگان اخذ می‌کنند، قیمت تمام‌شده را به مراتب بالاتر برده و نبود ثبات در اقتصاد و تلاطمات ارزی و… سبب تردید در خرید و خصوصا فروش ملک شده و این امر بر گرانی و رکود افزوده است. در چنین شرایطی نیاز به اتخاذ تصمیمات ویژه از سوی دولت و ابلاغ به بانک‌ها برای اعطای تسهیلات به سازندگان و خریداران الزامی و گره‌گشا به نظر می‌رسد. هر چند دولت خبر از بسته حمایتی برای کاهش قیمت و ثبات در بازار مسکن و بیرون آمدن آن از رکود داده، اما تاکنون خود این بسته با رکود و رخوت همراه بوده و به تعویق افتاده است. البته حتی اگر چنین بسته‌ای قرار باشد گره‌گشای مشکل رکود مسکن شود، در ابتدا خود با دو معضل بزرگ دست و پنجه نرم خواهد کرد. نخست این که تامین اعتبار توسط بانک‌ها در شرایط اقتصاد مقاومتی و تحریمی فعلی قطعا به راحتی میسر نخواهد بود و نیازمند بسته‌های دیگر (!) برای تحرک بخشیدن به بانک‌ها است. همچنین خسارت چندین هزار میلیاردی (15 تا 20 هزار میلیارد) که سیل اخیر به بار آورده کاملا نقشه‌های دولت را هم تحت تاثیر خود قرار داده است و باید دید بانک‌هایی که در شرایط رونق اقتصادی و آب و هوای خوب، از اعطای تسهیلات لازم به طرق مختلف خودداری کرده و یا جاده‌ای پر پیچ و خم را برای متقاضیان در نظر می‌گرفتند، اکنون چه روش‌هایی را برای عدم پذیرش چنین بسته‌هایی دنبال خواهند کرد!

به طمع یک مشت ریال/دلار بیشتر

وجود 2.6 میلیون مسکن خالی از سکنه در کشور در کنار تقاضا برای خرید و اجاره و نبود عرضه به میزان تقاضا در کنار قیمت نامتعارف، یکی دیگر از دلایل اوج‌گیری قیمت مسکن بر شمرده می‌شود. صاحبان املاک حتی حاضر هستند ملک خود را اجاره ندهند و یا نفروشند مگر با قیمت کذایی مدنظرشان! اگر به جای اخذ مالیات‌های گوناگون در مسیر تولید و عرضه، از محل درآمدها و تعدد دارایی‌ها مالیات مناسب دریافت می‌شد و برای مثال از فردی که دو یا چند ملک و آپارتمان دارد و این املاک بیش از مدت مشخص خالی از سکنه هستند مالیات سنگین اخذ شود، قطعا دست بسیاری از دلالان و افرادی که اقدام به خرید ملک به تعداد می‌کنند تا حد زیادی از سودجویی در شرایط فعلی کوتاه خواهد شد.

همچنین گرانی و تب و تاب ارز و نوسانات گاه و بیگاه آن برخی را به طمع دریافت اجاره‌بها و مبلغ فروش ملک به دلار دچار کرده است؛ پدیده‌ای که در شمال تهران به کرات رویت شده و فروشندگان بخشی و یا کل مبلغ فروش ملک خود را به دلار درخواست می‌کنند! این موضوع نه‌تنها در شمال و غرب تهران که در بررسی میدانی “شهرنامه” حتی در منطقه حسن آباد تهران نیز دیده شده است. وقتی در پوشش یک بازاری برای اجاره یک انبار فکستنی در این منطقه وارد معامله شدم، مالک برای اجاره 50 میلیون تومان برای رهن و یک میلیون اجاره ماهیانه را به دلار درخواست کرده بود که جای بسی تامل و تدبیر و امید داشت!

160 میلیون و دیگر هیچ

در شرایط فعلی قطعا تنها با اتکا به وام مسکن نمی‌توان خانه‌دار شد و نیاز به سرمایه و اندوخته‌ای در کنار این وام بوده تا رویای خانه‌دار شدن برای افراد متقاضی میسر شود. صندوق پس‌انداز مسکن یکم از سال 94 اجرایی شده که در ابتدا پس از سپرده‌گذاری یکساله متقاضی تسهیلات، وام تا سقف 40 تا 80 میلیون تومان به وی تعلق می‌گرفته که دوره بازپرداخت 12 ساله و سود پرداختی حدودا 14 درصدی داشته است. در ادامه اما تغییراتی در این صندوق به وجود آمد تا این وام برای زوجین تبدیل به 80 تا 160 میلیون تومان شود.

بر این اساس مبلغ وام صندوق پس‌انداز مسکن یکم برای انفرادی در تهران ۸۰ میلیون تومان، شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر جمعیت ۶۰ میلیون و برای سایر مناطق تا ۴۰ میلیون تومان بوده و برای زوجین نیز در تهران تا ۱۶۰ میلیون تومان، شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر ۱۲۰ میلیون و سایر مناطق تا ۸۰ میلیون تومان اختصاص پیدا می‌کند. به این ترتیب متقاضی  می‌‌تواند نصف مبلغ وام مورد نظر را برای یک دوره سپرده‌‌گذاری کرده و در سررسید یک ساله مبلغ خود را دریافت کند. البته در حال حاضر سود باز پرداختی این تسهیلات از حدود 14 درصد به 9.5 و نهایتا 8 درصد کاهش یافته است و در بافت‌های فرسوده به 6 درصد هم می‌رسد.

برای مثال زوجین پس از دریافت وام 160 میلیونی باید ماهانه 1700000 تومان اقساط ماهانه به مدت 12 سال پرداخت کنند که در نهایت مبلغ 249 میلیون تومان بازپرداخت خواهند داشت. این مقدار برای وام 80 میلیونی انفرادی 125 میلیون تومان و با اقساط ماهانه 865000 تومان خواهد بود.

زمستان به پایان رسید کاکو!

حال باید دید بسته حمایتی که وزیر محترم قول عملیاتی شدنش را داده بود چه زمان گره از مشکلات بخش مسکن باز خواهد کرد؛ البته اگر باعث گره مضاعف نشود! جا دارد تَکرار کنیم که زمستان به اتمام رسیده و در انتظار به پایان رسیدن بهار نیز هستیم و احیانا کی از خواب بر می‌خیزید تا وعده‌هایتان ما را دگرگون کند؟!

در نهایت اگر شما به عنوان مخاطبان شهرنامه، خانه اولی بوده و احیانا از وام مسکن 160 میلیون تومانی نیز بهره‌مند هستید، طی بررسی‌های ما هنوز هم می‌توانید به خرید خانه امیدوار باشید! باشد که وزرا و نمایندگان محترم و رییس دولت هم برای آقازاده‌ها و ژن‌های خوب کشور، در چنین مناطقی از شهر و با این قیمت‌ها اقدام به خرید پنت‌هاوس و ویلا نمایند و آنها را با منشی محترم به سفر دور اروپا نیز بفرستند!

تا 200 میلیون تومان

منطقه متراژ عمر بنا قیمت متر مربع قیمت کل
گمرک (شهید مظلومی) 37 18 5285000 200000000
ابوذر 42 13 4730000 200000000
شمشیری 35 26 5310000 190000000
باغ آذری 32 15 5600000 180000000
جمالزاده شمالی 18 35 8330000 150000000
بریانک 34 23 4320000 149500000
جرجانی 41 18 3360000 140000000

واحدهای 100 متری که خریدشان تبدیل به رویا شده است

منطقه عمر بنا قیمت متر مربع قیمت کل
تهرانپارس(105) 1 17200000 1720000000
سی متری جی 2 8000000 800000000
نارمک(گلدار) 1 15750000 1575000000
پیروزی(دوراندیش) نوساز 9350000 935000000

ارسال یک پاسخ

لطفا دیدگاه خود را وارد کنید!
لطفا نام خود را در اینجا وارد کنید